Allemagne Hambourg | Hôtel 4* Golf Premium 100 Chambres | 25M€ | Financement 70% Acquis | ROI 13% | Opportunité Institutionnelle
Hambourg

Allemagne Hambourg | Hôtel 4* Golf Premium 100 Chambres | 25M€ | Financement 70% Acquis | ROI 13% | Opportunité Institutionnelle

OPPORTUNITÉ INSTITUTIONNELLE UNIQUE - HÔTEL 4 ÉTOILES SUR GOLF - HAMBOURG
Projet hôtelier d'exception : construction d'un hôtel 4 étoiles premium de 100 chambres au cœur du prestigieux Golf Club Oberalster, Hambourg, Allemagne.

🎯 CONCEPT & POSITIONNEMENT UNIQUE
Monopole géographique : Seul hôtel 4* implanté directement sur parcours de golf à Hambourg

Environnement premium : Golf club historique (1906) - 1 200 membres
Accessibilité exceptionnelle : 5 km aéroport international (17M+ passagers/an), 12 km centre-ville
Cadre naturel d'exception : Bord de l'Alster, quartier résidentiel huppé Wellingsbüttel
Mix clientèle équilibré : Business (40%), Loisirs-Golf (35%), MICE-Événements (25%)


🏨 ACTIF PREMIUM - CARACTÉRISTIQUES COMPLÈTES
Hébergement (3 000 m²) :

100 chambres climatisées (30-45 m²) : 70 standard | 20 supérieures | 10 suites
Design contemporain sobre-élégant, matériaux naturels nobles
Équipements haut de gamme : TV satellite, Wi-Fi fibre, minibar, coffre, balcon/terrasse (80%)
Vue golf/nature pour 100% des chambres

Restauration & Bar (800 m²) :

Restaurant gastronomique 100 couverts (cuisine régionale & internationale)
Bar-lounge avec cheminée 60 places
Terrasse panoramique 80 places (vue 18ᵉ trou)
Cave à vins 300 références, cuisine semi-ouverte

Spa & Bien-être (600 m²) :

Piscine intérieure chauffée 15×7m, jacuzzi 8 places
Sauna finlandais, hammam, cabines soins (massage, soins corps/visage)
Salle fitness équipée (cardio, musculation, cours collectifs)
Espace détente panoramique vue golf/nature

Centre MICE - Événementiel (400 m²) :

5 salles modulables (30-200 personnes)
Équipements audiovisuels dernière génération
Foyer cocktail 100 personnes, espaces networking
Accès WiFi dédié, restauration sur mesure

Infrastructures & Services :

Parking sécurisé 120 places (dont 20 bornes électriques)
Buanderie professionnelle, cuisines équipées normes HACCP
Système sécurité 24/7, conciergerie premium
Accès direct parcours golf (privilèges membres pour clients)
Normes accessibilité DIN 18040 (PMR)


💰 MONTAGE FINANCIER SÉCURISÉ - FINANCEMENT 100% STRUCTURÉ
💎 ÉQUATION FINANCIÈRE EXCEPTIONNELLE :
AUCUN APPORT INVESTISSEUR REQUIS PENDANT PHASE CONSTRUCTION
Dette senior (Fonds pension) : 17.500.000 € (70%) ✅ ACQUIS
Dette mezzanine : 7.500.000 € (30%) ✅ STRUCTURÉ
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FINANCEMENT TOTAL SÉCURISÉ : 25.000.000 € (100%)
Conditions Dette Senior (Allianz Global Investors - Accord ferme) :

Montant : 17.500.000 € (70% projet)
Durée : 25 ans
Taux : 4,00% fixe/an
Différé d'amortissement : 2 ans (phase construction)
Remboursement : Amortissement linéaire années 3-25
Garanties : Hypothèque rang 1 + nantissement contrat gestion

Conditions Dette Mezzanine (Deutsche Invest Capital - Termsheet signé) :

Montant : 7.500.000 € (30% projet)
Durée : 3 ans (bullet)
Taux : 7,50%/an (intérêts capitalisés possible)
Sortie prévue : Refinancement/equity année 3 (mise en exploitation)
Subordination : Rang 2 après dette senior

📊 SERVICE DE LA DETTE (À RÉGIME DE CROISIÈRE) :
Année 1-2 (Construction) : Intérêts capitalisés - Pas de sortie cash
Année 3+ (Exploitation) :
• Dette senior : 850.000 €/an (intérêts + amortissement)
• Dette mezzanine : 562.500 €/an (intérêts seuls années 1-3)
• TOTAL service dette : 1.412.500 €/an
💡 AVANTAGE INVESTISSEUR :
L'investisseur entre au capital APRÈS construction, sur actif opérationnel :

Risque chantier éliminé (financement construction totalement externalisé)
Entrée sur actif générateur de revenus immédiats
Ticket d'entrée equity : 5.000.000 - 8.000.000 € (selon structuration finale)
Rendement equity : 13-18%/an (selon effet levier)
Cashflow disponible après service dette : 400.000 - 650.000 €/an

Structure cible post-construction (exemple 30% equity) :
Valeur actif stabilisé : 28.000.000 €
Dette senior résiduelle : 17.000.000 € (61%)
Dette mezzanine refinancée : 3.500.000 € (12,5%)
Equity investisseur : 7.500.000 € (26,5%)
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ROI equity (sur 7,5M€) : 16%/an
Cashflow annuel equity : 600.000 €/an
Payback period : 7 ans
Sortie dette mezzanine Année 3 :

Refinancement bancaire classique (taux